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              2017年1-8月湖南省房地产市场形势分析

              2017/10/13 10:21:00
              【字体: 打印

              一、2017年1-8月全省房地产市场基本情况

              1-8月,三四线城市商品房销售持续活跃,长沙市有所降温,全省房地产开发投资增速加快,市场库存持续减少。

              (一)三四线城市商品房销售持续快速增长,但受长沙影响,全省商品房销售增速总体放缓。全省完成商品房销售面积4637.84万平方米,同比增长13.3%,增速较1-7月回落1.7个百分点(见图1);总量、增速在全国排名第9位、第15位,在中部地区排名第4位和第5位。全省完成商品房销售额2357.85亿元,同比增长22.4%,增速较1-7月回落1.9个百分点。其中:住宅销售面积4040.93万平方米,同比增长9.4%;非住宅销售面积596.91万平米,同比增长49.1%。

              三四线城市商品房销售面积3394.15万平米,同比增长28.9%,增速较全省高15.6个百分点,较1-7月提高0.6个百分点。13个市州较去年同期上升,其中增幅较大的为张家界市(59.9%)、湘潭市(48.7%)和娄底市(47.4%)(见表一)。长沙市受调控政策影响,市场成交回落明显,商品房成交1243.69万平方米,同比减少14.9%,已连续5个月负增长,降幅较1-7月扩大3.7个百分点。

              图1:全省商品房销售面积增速与全国商品房销售面积增速


               

              市州

              商品房销售面积  (万平米)

              排名

              增幅    %

              排名

              商品房销售金额      (亿元)

              增幅    %

              湖南省

              4637.84

               

              13.3

               

              2357.8516

              22.4

              长沙市

              1243.69

              1

              -14.9

              14

              944.1476

              2.8

              株洲市

              468.13

              2

              22

              9

              216.317

              34.7

              湘潭市

              206.27

              9

              48.7

              2

              97.5289

              85.8

              衡阳市

              337.26

              6

              18.4

              10

              129.755

              22.2

              邵阳市

              178.45

              11

              32.2

              7

              61.2995

              56.9

              岳阳市

              312.77

              7

              41.1

              5

              146.0906

              56.4

              常德市

              274.47

              8

              33.3

              6

              134.49

              34.3

              张家界市

              63.70

              14

              59.9

              1

              27.1782

              72.2

              益阳市

              185.60

              10

              15

              12

              76.272

              31.3

              郴州市

              381.70

              4

              15.9

              11

              146.8099

              22.5

              永州市

              351.68

              5

              30.5

              8

              130.0168

              46

              怀化市

              396.10

              3

              42.8

              4

              156.1035

              40.9

              娄底市

              143.29

              12

              47.4

              3

              54.7411

              59.2

              湘西州

              94.72

              13

              7.4

              13

              37.1015

              30


              表1.2017年1-8月全省各市州商品房销售情况

              (二)房地产开发投资增幅扩大。全省完成房地产开发投资2031.56亿元,同比增长15.9%,增速较去年同期扩大6.4个百分点,较今年1-7月扩大0.8个百分点(见图2)。房地产开发投资总量、增速在全国排名第14位、第7位,在中部地区均排名第4位。从投资结构看,住宅完成开发投资1248.96亿元,同比增长11.4%,占全省房地产投资的61.5%;办公楼完成投资106.5亿元,同比增长0.6%;商业营业用房完成投资387.97亿元,同比增长16.7%;其他非住宅完成投资288.13亿元,同比增长49.5%。

              从市州情况看,全省14个市州中,有11个市州房地产开发投资总量较去年同期上升,增幅较大的为常德市(33.6%)、湘潭市(28.1%)和长沙市(26.1%);有3个市州投资总量较去年同期下降,分别为湘西州(-31.8%)、娄底市(-28.2%)和郴州市(-10.2%)。长沙市完成房地产开发投资993.48亿元,占全省的48.9%,同比增长26.1%(见表2)。

              图2:全省房地产开发投资增速与全国房地产开发投资增速

              名称

              房地产开发投资(亿元)

              排名

              增幅 %

              排名

              湖南省

              2031.56

               

              15.9

               

              长沙市

              993.48

              1

              26.1

              3

              株洲市

              178.40

              2

              10.8

              6

              常德市

              107.44

              3

              33.6

              1

              湘潭市

              98.15

              4

              28.1

              2

              郴州市

              97.68

              5

              -10.2

              12

              衡阳市

              93.29

              6

              5.6

              8

              邵阳市

              90.75

              3

              3.3

              11

              岳阳市

              89.56

              8

              19.3

              5

              怀化市

              76.64

              9

              5.3

              9

              永州市

              67.58

              10

              24.4

              4

              益阳市

              54.24

              11

              9.4

              7

              娄底市

              39.03

              12

              -28.2

              13

              湘西州

              22.86

              13

              -31.8

              14

              张家界市

              22.47

              14

              4

              10

              表2.2017年1-8月全省各市州房地产开发投资情况表

              (三)商品住宅去化周期明显缩短,非住宅库存去化压力仍较大。据省住房城乡建设厅调查,按照最近12个月月均销售速度测算,截至8月底,全省待售商品房(指累计已办理预售许可或现房销售备案但尚未销售的商品房)库存去化周期10.7个月,环比减少0.3个月,较2016年底缩短4.1个月,较2015年底缩短9.3个月。其中:住宅去化周期6.2个月,较2016年底缩短3.6个月;非住宅去化周期39.4个月,较2016年底缩短10.7个月。

              (四)长沙市房价同比涨幅持续收窄,岳阳市、常德市房价同比涨幅逐月扩大。8月,全省新建商品住宅均价4785元/平方米,在全国排名第27位。国家统计局数据显示,8月,长沙市新建商品住宅均价同比上涨16.9%,已连续3个月涨幅收窄,较7月收窄1.4个百分点。岳阳市新建商品住宅均价同比上涨10.7%,已连续3个月涨幅扩大,较7月扩大0.5个百分点。常德市新建商品住宅均价同比上涨10.1%,已连续6个月涨幅扩大,较7月扩大0.7个百分点。

              (五)新开工面积小幅回升,竣工面积持续负增长。全省商品房施工面积28603.78万平方米,同比增长3.8%,增速较去年同期收窄4.3个百分点,与1-7月持平。商品房新开工面积4750.82万平方米,同比增长5%,增速较1-7月提高0.2个百分点。新开工面积总量、增速在全国排名第10位、第14位,在中部地区均排名第4位(见图3)。商品房竣工面积2396.95万平方米,同比减少5.3%,已连续5个月负增长,降幅较1-7月收窄7.6个百分点(见图4)。

              其中:住宅施工面积20408.42万平方米,同比增长3.8%,住宅新开工面积3452.8万平方米,同比增长11.3%,住宅竣工面积1790.34万平方米,同比减少6.8%;非住宅施工面积8195.36万平方米,同比增长4 %,非住宅新开工面积1298.02万平方米,同比减少8.8%,非住宅竣工面积606.61万平方米,同比减少0.7%。

              图3.全省商品房新开工面积增速与全国商品房新开工增速图

              图4.全省商品房竣工面积增速与全国商品房竣工面积增速图

              (六)房地产用地量减价升。全省房地产用地供应1896.55公顷,同比减少13.6%,已连续30个月负增长,降幅较1-7月收窄8.2个百分点。其中商服用地供应616.91公顷,同比减少23.1%;住宅用地供应1279.64公顷,同比减少8.1%。全省房地产用地出让均价2370.6元/平方米(合158.05万元/亩),同比上涨24.7%,涨幅较1-7月扩大13.1个百分点。其中商服用地出让均价2394.9元/平米,同比上涨27.7%;住宅用地出让均价2356.7元/平米,同比上涨22.9%。长沙市房地产用地供应大幅减少,供应189.52公顷,同比减少34.6%;房地产用地出让均价6095.9元/平方米,同比上涨115.8%,主要因8月出让的一宗湘春路的商服用地成交单价达5.13万元/平方米。

              (七)房地产开发贷款增速稳中有升,个人住房贷款快速增长。8月末,房地产贷款余额8467.79亿元,占全部贷款的比重为27.3%,同比增长32.2%,较1-7月提高1.8个百分点,高于全部贷款增速16.2百分点。从贷款投向来看,开发贷款余额2588.94亿元,占房地产贷款的30.6%,同比增长29.8%,增速较去年同期提高7.9个百分点。个人购房贷款余额5783.8亿元,占房地产贷款的68.3%,同比增长32.4%,增速较去年同期提高7.1个百分点。其中,个人住房贷款余额5334.84亿元,同比增长34%。

              二、下阶段房地产市场形势研判

              国家不断完善住房租赁制度建设,继7月九部委启动12个城市租赁改革试点后,8月国土资源部、住房城乡建设部再确定北上广等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。目前全国有8个省份、25个城市出台了房地产租赁政策,标志着我国向建立购租并举的住房制度,建立房地产市场长效机制迈出了重要一步。市场层面,在宏观经济稳中向好,房地产政策坚持连续性、稳定性的背景下,按照“分城施策”的原则,我省将继续做好稳房价和去库存工作。下阶段,长沙受限购、限价等调控政策和去年四季度高基数的影响,市场成交将低于去年同期,房价将逐渐企稳。株洲、湘潭等区位优势较好的城市商品房销售仍将较快增长,库存继续下降,房价存在较大上涨压力。部分产业基础薄弱、人口净流出的县城,住房需求疲软,商品房销售增长缓慢,去库存压力仍然较大。

              说明:除商品房库存去化周期、新建商品住宅价格涨幅、房地产用地供应、房地产税收、房地产信贷数据外,其他数据均来自省统计局。另将各市州房地产主管部门统计的1-8月商品房网签情况附后。

               

              附件:2017年1-8月全省商品房网签情况

               

               

               

               

               

              附件

              2017年1-8月全省商品房网签情况

               

              今年1-8月,全省商品房网签面积5683.3万平方米,同比增长11%,增速较1-7月回落1.1个百分点;商品房网签金额2771.6亿元,同比增长13%,增速较1-7月回落1.2个百分点。其中,商品住宅网签面积4875.8 万平方米,同比增长8.5%;商品住宅网签金额2110.5亿元,同比增长7.9%。8月商品房网签面积达到662.1 万平方米,同比增长2.9%,比7月回落15个百分点。

              市州

              商品房网签面积(万平方米)

              排名

              增幅(%

              排名

              商品房网签金额(亿元)

              增幅(%

              湖南省

              5683.3

               

              11.0%

               

              2771.6

              13.0%

              长沙市

              1314.5

              1

              -24.6%

              14

              946.1

              -15.9%

              株洲市

              459.9

              4

              32.2%

              6

              222.9

              44.3%

              湘潭市

              367.4

              7

              85.4%

              2

              165.8

              102.2%

              衡阳市

              591.0

              2

              21.1%

              9

              238.2

              36.1%

              邵阳市

              301.2

              10

              76.9%

              3

              115.8

              98.2%

              岳阳市

              324.8

              9

              -13.9%

              13

              160.0

              -0.9%

              常德市

              449.1

              5

              47.2%

              5

              222.4

              45.2%

              张家界市

              130.6

              13

              27.9%

              8

              58.9

              43.3%

              益阳市

              197.2

              11

              6.5%

              10

              79.2

              23.3%

              郴州市

              519.2

              3

              29.8%

              7

              189.1

              21.3%

              永州市

              388.5

              6

              100.1%

              1

              145.5

              114.7%

              怀化市

              326.3

              8

              -6.4%

              11

              116.1

              -10.5%

              娄底市

              194.1

              12

              55.0%

              4

              67.9

              67.8%

              湘西州

              119.5

              14

              -11.5%

              12

              43.7

              -2.7%

              数据来源:湖南省房地产市场统计月报表

              从市州情况看,全省14个市州中,长沙市商品房网签面积1314.5万平方米,占全省的23.1%,同比下降24.6%。衡阳、郴州市商品房网签面积分别为591万平方米、519.2万平方米,位居全省第二、三位。全省有10个市州商品房网签面积较去年同期上升,增幅较大的永州市(100.1%)、湘潭市(85.4%)、邵阳市(76.9%);长沙市、岳阳市、湘西州、怀化市商品房网签面积较去年分别减少24.6%、13.9%、11.5%、6.4%(见上表)。

              责任编辑:fxl
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